轉錄 我的反思

—-

潘石屹｜我的反思

（本文發表于潘石屹微信公眾號，原文已被删除。其他牆内平台轉載的版本同樣被404。）

這幾天和朋友們聚在一起，話題總繞不開房地產出的大事，造成的損失以兆來計算，整個產業幾乎崩塌。這件事給無數家庭和整個社會帶來的傷痛，可能要幾年、十幾年才能慢慢平復。

看到媒體報道，相關的當事人已經認罪悔罪了。這些年經歷的事情，很多場景都還在眼前。走到今天這個地步，我們這些做房地產的人，都該好好想一想，從中到底學到了什麼。三十多年走過的路，我們得正視，這個「學費」太貴了。

我看了一些專家的評論和反思，各有道理。但問題的根源到底是什麼？我說的未必對，只是想把自己這些年經歷的、看到的，坦誠地說出來。

從福利分房到商品房

回到三十年前，中國還沒有真正意義上的房地產市場。那時候住房靠的是單位分配。商品房最早只出現在經濟特區，後來又有了一種叫「外銷房」 的商品房，要有外銷許可證，主要賣給港澳台同胞和外國人。 1998 年是分水嶺──國家決定不再搞福利分房了，改成商品房。

但頭幾年，市場怎麼也搞不起來。很多城市都冷冷清清，政府著急，企業也著急，大家都在摸索，誰心裡都沒底。那時候，我們幾位房地產商常被政府請去一起商量對策。說實話，我們自己也不懂，說的都是些一知半解的話。

當時每次去香港，我們都會拼命學習：收集每個樓盤的售樓書，拍樣板間、拍模型，學他們的銷售方式，學他們的行話。 「抵押」「樓盤」「開盤」 這些詞，就是那時從香港人那裡學來的。

回頭看，學習本身沒有問題。問題在於，後來我們把高槓桿、高週轉的那套做法也學了過來，而且在國內很快就變了味、走了樣。

按揭與失控的槓桿

為了刺激購房，銀行開始提供購屋人貸款，也就是「房貸」。我當時也是支持這個方向的，理由是：給購屋人貸款比給開發商貸款好，因為購屋人是真正要買房的人，風險相對可控。

剛開始是五成首付，也就是一倍槓桿。但市場表現離政府和銀行的預期差距很大，於是首付比例就一降再降，四成、三成、兩成，槓桿越來越高。接下來，荒唐的事情開始發生：有些房地產商和銀行聯手搞5%的首付，也就是說，借的錢是自己掏的錢的19倍。更荒唐的是，有人提出了 「零首付」。

當時中央電視台有個節目叫《對話》，開播不久做了一期關於零首付的節目，我被請去做嘉賓。我明確反對，我的觀點是：零首付的槓桿是無窮大，一分錢不掏就能買房，全是拿別人的錢在賭，風險沒了底。但節目播出時，我說的話全被剪掉了。

這件事讓我感觸很深。地方需要成長，銀行需要放貸，企業需要賣房，大家實在太著急了，槓桿就這樣被一層一層加了上去。

“土地銀行”

同時，房地產商也在拼命想辦法、製造概念、出規劃報告。當時還有協會專門頒發 「房地產策劃師」 的證書，這種做法已經很普遍了。其中一個影響很大的概念，是從國外搬來的 “土地銀行”，意思是：誰手裡的土地儲備多，誰的 “土地銀行” 規模就大，就更容易上市，也可以發股、發債。投行分析師也紛紛寫報告，推波助瀾。

開發商大量儲備土地的做法，也正好符合地方政府搞土地財政的需要──土地出讓收入迅速成了許多地方財政的重要來源。幾方力量都往同一個方向使勁，很快就有一家房地產商的土地儲備超過了一億平方公尺。落後的開發商也拼命追趕，怕掉隊。

沒幾年時間，產業競爭不再只是比誰能把房子蓋好、賣好，而是比誰拿地更多、融資更快、擴張更猛。產業不僅自己快速膨脹起來，還帶動出一整套圍繞它運轉的生態：房地產媒體成了一個行業，中介代理成了一個行業，各種金融產品、策劃諮詢都跟著繁榮起來。在那樣的氛圍裡，只能說好話，不能指出問題。誰要是提出質疑，就成了另類，成了「烏鴉嘴」。房地產業就這樣失控了。

龐氏騙局

後來，專家和政府也意識到了問題的嚴重性。但在相當長一段時間裡，焦點都放在 “房價上漲太快” 上。社會上大量的精力，花在了房價收入比、租售比的爭論上。

房價高低當然是個問題，但它不是最核心的問題。真正的問題，出在房地產背後的運作模式。運轉模式回歸正常了，房價自然會回到合理的水平。

這個模式是什麼呢？開發商靠預售回款活著，用今天賣房的錢填昨天的窟窿；企業靠不斷借新錢還舊債週轉；地方政府靠賣地過日子，主觀上就傾向於推高地價；購房者相信房價會一直漲，買房不是為了住，是為了轉手賺錢。

這四樣東西綁在一起，哪一樣斷了，其他的都會跟著垮掉。產業表面看起來繁榮，實際上越來越脆弱，越來越依賴後來的人掏錢、後續的融資跟上、價格預期不斷往上走，才能覆蓋前面的承諾和窟窿。

當然，房子是實實在在的東西，人總是要住房子的，不能把所有的房地產買賣都混為一談。但必須承認，在相當長一段時間裡，一部分房企的做法，已經跟「龐氏騙局」沒什麼兩樣了：支撐它運轉的，不再是穩健的經營和真實的現金流，而是下一筆融資、下一個買家、下一輪漲價。一旦這些同時斷了，鏈條就會崩掉。

用大白話說，這叫擊鼓傳花。用專業術語說，就是龐氏騙局。

能離場的永遠只是少數

2004、2005 年前後，房地產正熱。有一次房地產論壇上，我在發言中提到一家公司的商業模式可能有問題。論壇結束後，這家公司的老闆把我從飯桌上叫開，找了個僻靜的地方，語氣很嚴厲地警告我：“你今後不要談我們公司的商業模式！”

我沉默了。

過了一會兒，他語氣稍微緩和了一點，又說：「你剛才談了小產權房，談得很好。你今後就談小產權房吧。」我繼續沉默，一個字都沒說。

從那以後，我盡量避開他，免得彼此尷尬。後來他又託人帶過幾次話，意思還是一樣：不要談他們的土地銀行和商業模式。

再後來，我漸漸成了這些房地產商不歡迎的人，有些城市的政府也不太歡迎我了。說穿了，因為我成了那個砸人家飯碗的人。媒體上客氣的說法叫 “另類房地產商”，私下說法是烏鴉嘴。

那些年房地產熱鬧的時候，成立了各種各樣的組織，協會、商會、聯盟，名義多。他們不歡迎我參加，冠冕堂皇的理由是我們公司規模不夠。有一次去上海開會，是什麼聯盟的年會，名字我已經記不清了。會議背景板上沒有我們公司的名字，後來臨時印了一個，貼了上去。

還有一次經歷印象更深。那家公司租了我們在北京銀河 SOHO 的房子，用來銷售他們的樓盤，門外排著很長的隊。我戴上帽子，把帽簷壓得很低 —— 說實話，我有點擔心被他們認出來，趕我出去。我帶了兩位同事，擠進了售樓處。看到的情形很簡單：每人先繳五萬元，拿一個房號，然後這個房號本身就開始被炒了。

看到這個場面，我心裡就明白了：很多排隊的人，不是為了買房住，而是默認它會漲，總有人出更高的價格接過去。安全出門後，同事問我什麼感受。我說了四個字：龐氏騙局。

當年那些排隊的人，不能說都是投機者，很多人只是被捲進了一個看上去永遠會漲的鏈條裡。在那條鏈條裡，人人都覺得自己能在鼓聲停擺之前離場。但最後真正能離場的，永遠只是少數。

啟示：誠信是底線

三十年過去了，發生了太多事情。今天中國房地產走到這個局面，不只是某些房地產商的錯。具體的罪狀，司法機關已經認定了。但從產業的角度來看，這些企業最終走到的那條路，用四個字概括，就是龐氏騙局。當然，走到這一步，也不只是企業的問題，它是製度、金融、地方財政、企業擴張和社會預期共同作用的結果。

我們當初的確什麼都不懂，從零開始，向別人學習，向香港人學習，邊幹邊摸索。這個過程中犯錯、走彎路，本來就是難以避免的。企業經營失敗也不可怕 —— 只要守住誠信的底線，最壞的結果是公司破產，損失主要由自己承擔，對他人、對經濟、對社會不會造成這麼大的傷害。

真正致命的，是當一個產業逐漸背離誠信，把商業模式建立在不斷加槓桿、不斷融資、不斷找人接盤之上。更危險的是，有些人還有意做局，製造幻覺，讓越來越多的人捲進來。到了這個地步，錯誤就不再只是企業自己的錯誤，傷害也會擴散到金融、地方財政、一般家庭和整個社會。

說到底，誠信是底線。守住了這條底線，即便犯錯，也還有糾正的餘地；失去了這條底線，再大的行業、再高的增長，最後都可能在一夜之間崩塌。

寫在最後

反思是為了往前走。

根據公開數據，房地產已經連續下跌了 47 個月。什麼時候才能恢復？我覺得，首先要盡快處理這些遺留的問題。就好比一個人生病了，該吃藥就趕緊吃藥，該動手術就趕緊動手術，不能拖。拖得越久，病情越重，恢復也越難。只有把病因診斷清楚，認認真真地開始治理了，房地產才有可能觸底回升。

房地產市場要恢復，最重要的是信心。在處理遺留問題的時候，一定要把購屋人放在第一位。他們把全部的信任交給了我們開發商。按揭貸款的合同，是銀行、開發商和購屋人三方一起簽的。賣房的時候，我們開發商的口頭禪是 “五證齊全”—— 四個帶有紅章的證件，一個帶有國徽的證件。這些證件，本身就是政府的一種背書。如果買了房子卻拿不到房，市場的信心就徹底沒了，房地產的恢復也就無從談起。

跌了這麼久了，不能再拖了。但光靠催著治病還不夠，根子上還是得把誠信找回來，信心建立在誠信的基礎上，「好房子」 建在誠信的基礎上。我們盼望著這一天早日到來。