轉錄 我的反思
—- 潘石屹｜我的反思 （本文發表于潘石屹微信公眾號，原文已被删除。其他牆内平台轉載的版本同樣被404。） 這幾天和朋友們聚在一起，話題總繞不開房地產出的大事，造成的損失以兆來計算，整個產業幾乎崩塌。這件事給無數家庭和整個社會帶來的傷痛，可能要幾年、十幾年才能慢慢平復。 看到媒體報道，相關的當事人已經認罪悔罪了。這些年經歷的事情，很多場景都還在眼前。走到今天這個地步，我們這些做房地產的人，都該好好想一想，從中到底學到了什麼。三十多年走過的路，我們得正視，這個「學費」太貴了。 我看了一些專家的評論和反思，各有道理。但問題的根源到底是什麼？我說的未必對，只是想把自己這些年經歷的、看到的，坦誠地說出來。 從福利分房到商品房 回到三十年前，中國還沒有真正意義上的房地產市場。那時候住房靠的是單位分配。商品房最早只出現在經濟特區，後來又有了一種叫「外銷房」 的商品房，要有外銷許可證，主要賣給港澳台同胞和外國人。 1998 年是分水嶺──國家決定不再搞福利分房了，改成商品房。 但頭幾年，市場怎麼也搞不起來。很多城市都冷冷清清，政府著急，企業也著急，大家都在摸索，誰心裡都沒底。那時候，我們幾位房地產商常被政府請去一起商量對策。說實話，我們自己也不懂，說的都是些一知半解的話。 當時每次去香港，我們都會拼命學習：收集每個樓盤的售樓書，拍樣板間、拍模型，學他們的銷售方式，學他們的行話。 「抵押」「樓盤」「開盤」 這些詞，就是那時從香港人那裡學來的。 回頭看，學習本身沒有問題。問題在於，後來我們把高槓桿、高週轉的那套做法也學了過來，而且在國內很快就變了味、走了樣。 按揭與失控的槓桿 為了刺激購房，銀行開始提供購屋人貸款，也就是「房貸」。我當時也是支持這個方向的，理由是：給購屋人貸款比給開發商貸款好，因為購屋人是真正要買房的人，風險相對可控。 剛開始是五成首付，也就是一倍槓桿。但市場表現離政府和銀行的預期差距很大，於是首付比例就一降再降，四成、三成、兩成，槓桿越來越高。接下來，荒唐的事情開始發生：有些房地產商和銀行聯手搞5%的首付，也就是說，借的錢是自己掏的錢的19倍。更荒唐的是，有人提出了 「零首付」。 當時中央電視台有個節目叫《對話》，開播不久做了一期關於零首付的節目，我被請去做嘉賓。我明確反對，我的觀點是：零首付的槓桿是無窮大，一分錢不掏就能買房，全是拿別人的錢在賭，風險沒了底。但節目...
